С начала 2018 года в электронные реестры должны вноситься нотариальные операции, включая заверенные нотариусом сделки продажи долей жилой недвижимости.
Трудности могут возникнуть, когда сособственники — соседи, находящиеся в неприязненных отношениях, они могут попытаться предотвратить продажу другой стороной своей доли. К примеру, реализовать долю захотел проживающий фактически по другому адресу сосед. Вторая сторона привыкла пользоваться всей квартирой самостоятельно, её такое развитие событий не радует.
Часто продавцы ощущают противодействие и попытки сорвать сделку. Сособственники могут просто не давать письменный отказ от покупки доли в недвижимости, либо просто уехать к родственникам.
Важно уточнить, что преимущество в праве покупки доли в недвижимости юридически не обозначает разрешение на продажу. Предложение преимущественного приобретения несёт чисто уведомительный характер.
Когда сособственники уклоняются от письменного отказа или найти их не представляется возможным, нотариус посылает заказные письма в адреса известные продавцам, или найденные в предоставленных нотариусу документах. По прошествии месяца и для верности нескольких дней на функционирование почты, не глядя на ответное молчание сособственников, сделка может регистрироваться.
Для удостоверения нотариусом не имеет значения, что письмо возвращено запечатанным. Считается всё равно, что сособственник был уведомлен надлежаще.
Ранее регистрирующий орган мог отказать в принятие документов по подобной сделке, обнаружив якобы нарушения порядка продажи, утверждённого законом. Сейчас Госреестр принять от нотариуса такие документы должен, и сам не может проводить техническую и правовую экспертизу. Практика же показывает, что вопросы еще имеются, но Госреестр к нотариально удостоверенным сделкам относиться на сегодняшний момент намного лояльней.
Принудительный выкуп незначительных долей жилой недвижимости
Для проведения принудительного выкупа незначительных долей недвижимости истец обязан провести её независимую оценку. При том некоторые оценщики соориентированы на среднюю стоимость квадратного метра аналогичных объектов недвижимости, другие считают, что оценика доли должна проводиться с существенным дисконтом.
Принадлежащая малая доля в жилой недвижимости в теории через суд может быть признана малозначительной. Данная доля может выкупаться принудительно, когда у ее владельца эта жилая недвижимость не последняя.
Незначительной в жилой недвижимости признается доля составляющая менее четверти от всей площади квартиры, и не может выделяться в виде изолированной комнаты, доля должна быть менее наименьшей изолированной комнаты. Так, 1/4 доля в 1-но комнатной квартире – значительная, а уже 1/5 доля, там же — незначительная.
Но, суды подобные решения выносят редко. Дела по принудительному выкупу незначительных долей считаются наиболее трудными и совершенно непредсказуемыми в практике. Они осложнены ещё тем, что по этому вопросу имеются значительные противоречия в позициях Конституционного и Верховного Судов РФ. Как результат — в России нет единообразия судебной практики по принудительному выкупу незначительных долей в жилой недвижимости.
Резюме: сделки с продажей долей жилой недвижимости проблемны. Рынок недвижимости на это ответил тремя обходными (серыми) схемами оформления сделок продажи долей:
- договор дарения доли;
- дарения микродоли с последующей продажей остатка доли;
- залог, заключается договор займа, где владелец доли получает необходимую сумму, а сам отдает залог (долю).
Но конечно, реализация по серым схемам ведёт к другим рискам – судебный орган подобную сделки может признать недействительной.
